▲ 강동호 변호사(법무법인 동률)
[강동호 변호사의 법톡] 매도인 또는 임대인이 외국에 거주할 경우 부동산 거래
매도인이나 임대인이 외국에 거주 중이거나 외국인인 경우가 있습니다. 가장
좋은 방법은 임대인 본인이 국내로 입국해서 계약서를 쓰고 돌아가는 방법이지만, 특히 요즘과 같이 격리기간이
필요한 상황에서 여의치 않을 경우 한국에 거주중인 친척이나 친구 등 대리인을 두고 계약을 진행하는 경우가 있습니다. 이 경우 대리관계임을 증명할 수 있는 서류들을 꼼꼼하게 확인이 필요한데, 오늘은
‘임대인 또는 매도인이 외국에 거주할 경우 부동산 거래’ 상황에
대해 심도있게 알아보겠습니다.
> 매도인이 외국거주(외국인) 중인 경우
일반적으로 매도인이 외국거주 상태로 입국하지 않고 국내 부동산을 처분하는 경우 대리인을 세워 매매계약을 진행하게
됩니다. 이 경우 위임장과 함께 외국거주 사실증명서 또는 공증받은 주소증명서를 포함하여 아래와 같은
서류가 필요합니다.
1. 등기권리증
매도인이
외국인일 경우, 등기권리증 뿐만 아니라 신분 확인을 위한 외국인등록사실증명서 및 외국인등록증이 필요합니다.
2. 처분위임장
(영사관 위임장: 공증에 준하는 재외공간 담당자 서명 필요, 영수필증 직인 확인)
처분대상인
부동산과 수임인이 구체적으로 기입되어야 하며, 위임내용 (매매
or 전세 임대, 금액, 입금계좌)을 포함한 해당 부동산에 관하여 처분권한 일체를 수여한다는 위임취지가 기재되어야 합니다.
3. 주소증명서(명사관에서 발행)
외국에
거주하고 있다는 사실증명서 또는 공증을 받은 주소증명서가 필요합니다. 본국에 주소증명서 또는 거주사실증명서를
발급하는 기관이 없는 경우(미국, 영국 등)는 주소를 공증한 서면을 첨부합니다.
4. 인감증명서
한국인의
경우 인감증명서로 본인임을 확인하는 것과 동일하게, 외국인의 경우 본국(국적취득국)의 공공기관이 발행한 위임장이 필요합니다. 해당 위임장은 외국인이 거주하는 국가의 대한민국 영사관에서 발급해 주고 있는데, 공증인감에 위임자와 수임자의 인적사항, 위임내용을 공증받아 등기로
수령합니다.
인감증명의
날인제도가 없는 외국인(미국, 캐나다 등)은 처분위임장에 기입한 서명을 본인이 직접 작성했다는 본국(국적취득국) 관공서의 증명이나 이에 관한 공증이 있어야 합니다.
이 때, 인감증명서의
유효기간이 너무 오래된 경우 본인이 발급한 것인지가 관건이 되며, 또한 1회에 한하여 수여받은 위임서류를 여러 건으로 위임계약을 진행한 경우 효력 유무에 대해 확실할 수 없는 상황에
처해질 수도 있으니 주의가 필요합니다.
5. 주민등록초본(이전 주소이력포함)
외국인의
경우 우리나라 국민들처럼 주민번호가 존재하지 않기 때문에, 부동산 계약시 사용할 수 있는 부동산 등기용
번호가 부여됩니다.
외국인이 입국하여 국내 부동산을 처분하는 경우, 외국인등록사실증명
또는 국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우 국내거소신고사실증명으로 주소증명이 가능하며, 출입국관리법에 의하여 외국인등록 또는 국내거소신고를 한 경우 인감증명법에 의한 인감증명을 발급받아 제출할 수 있습니다.
>임대인이
외국거주 중인 경우
이 경우도 대리인을 세워 임대차 계약을 진행하는데, 위임장과 인감증명이
필요합니다. 이 경우 일반적으로 영사관 위임장(공증에 준하는
재외공간 담당자 서명 필요. 영수필증 직인 확인) 만 받고
진행합니다.
매도인 또는 임대인이 외국에 거주할 경우 부동산 거래 시, 이처럼
준비해야 할 서류도 많고 절차도 복잡한 이유로 부동산 변호사와 함께 꼼꼼한 계약을 진행하는 것이 안전하고 효과적입니다.
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