[최낙준 변호사의 사건기록] 임차인의 원상회복 범위에 종전 임차인이 설치한 시설물이 포함되는 경우
1. 들어가며
안녕하세요. 최낙준 변호사입니다. 이번에 소개해 드릴 사건은 임대차 종료시 발생하는 임차인의 원상회복 범위에 종전 임차인이 설치한 시설물이 포함되는지 여부가 쟁점이 된 사건입니다.
임대인이 3기 이상의 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지하자, 임차인은 임대인이 임차부동산에 설치된 기존 시설물에 대해 수선의무를 이행하지 않아 오히려 임차부동산을 계약 내용에 따라 점유·사용하지 못하였다고 주장하면서 임대인에게 수입 감소로 인한 거액의 손해금까지 청구하고 나오면서 소송으로 이어진 사건이었습니다.
2. 사실관계 및 판결
가. 이 사건 임대차계약에 대하여
(1) 갑(임대인)과 을(임차인)은, 2016. 10. 2. 갑이 소유하는 상가점포(이하, 이 사건 점포라고 함)에 대해 2016. 10. 2.부터 2018. 10. 1.까지로 하는 임대차계약을 체결하고(1차 임대차계약), 갑은 이 사건 점포를 을에게 인도하였습니다.
위 1차 임대차계약이 2018. 10. 1. 기간만료로 종료되자 갑은 을과 다시 임대차계약서를 작성하는 방법으로 재계약을 체결하면서, 이때 임대차기간은 2018. 10. 2.부터 2020. 10. 1.까지로 하고 나머지 조건은 종전의 그것과 동일하게 약정했습니다(2차 임대차계약).
(2) 을은 이 사건 건물 2층 중 이 사건 점포를 포함한 5개의 구분건물을 임차하여 사업장(피부미용실)으로 사용했는데, 종전 임차인이 운영하던 사업장을 그대로 인수한 것이었습니다. 위 사업장은 영업상 필요에 따라 종전 경계선상의 칸막이를 제거한 채 그 경계를 고려함이 없이 새로운 칸막이를 설치하는 방법으로 점유·사용하였고, 이외에 2층 내 구분건물 사이의 연결통로인 복도(공용부분) 일부에도 칸막이를 설치하여 이를 독점적으로 점유·사용하였고, 심지어 위 복도의 독점적인 점유·사용을 위해 2층에 위치한 비상계단(직통계단)도 폐쇄시킨 상태였습니다.
이후 을이 위 사업장을 인수하여 종전 임차인과 마찬가지로 피부미용실 운영하다가 감독관청으로부터 위법건축물로 적발된 후 위반건축물지정처분까지 이루어지게 되었습니다.
(3) 이런 상황에서, 을이 월 임대료지급채무를 이행하지 아니함으로써 3기 이상의 차임액을 연체하게 되자, 갑은 이 사건 소 제기를 통해 을에게 임대차계약을 해지하면서 점포 인도를 구한 것입니다.
나. 갑, 을, 병의 주장
(1) 갑은 이 사건 소 제기를 통해 을이 위법한 임대차목적물에 대한 점유·사용을 중단하고 이 사건 점포를 인도함과 아울러 점포에 설치한 칸막이 시설물 등을 제거하고 복도, 비상계단을 원래의 용도대로 원상복구하는 등의 조치를 취해야 할 의무가 있다고 주장했습니다. 아울러 이 사건 점포에 사업자등록명의자로 등록한 병은 을과 공동으로 이 사건 점포를 점유하고 있는 불법점유자에 해당한다고 보고 병 역시 사건 점포를 갑에게 인도하고 이 사건 점포의 불법점유로 인한 손해배상금을 지급할 의무가 있다고 주장했습니다.
(2) 이에 대해 을은 위 시설물은 자신이 설치한 것이 아니라 종전 임차인이 설치한 것을 그대로 사용한 것에 불과한 것이므로 원상회복의무는 갑이 부담해야 하고, 오히려 종전 임차인이 설치한 시설물에 대해 감독관청이 위반건축물지정처분을 함에 따라 을이 이 사건 점포를 정상적으로 점유·사용하지 못했다고 취지로 갑의 주장을 다투고 나왔습니다.
병은 자신 명의로 이 사건 점포에 사업자등록을 한 것은 사실이지만, 을에게 명의를 대여해 주고 대여료를 받은 것에 불과하다면서 이 사건 점포를 점유·사용하지 않았다고 반박했습니다.
다. 관련 대법원 판결
(1) 임대차종료로 인한 임차인의 원상회복의무에는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함되는 것입니다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다34903 판결 참조).
대법원은, 갑 주식회사가 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 을이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 병 주식회사로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 을이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 병 회사가 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안에서, 병 회사가 비용을 들여 철거한 시설물이 을의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 을이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아 병 회사가 을에게 반환할 보증금에서 병 회사가 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한 바 있습니다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 참조).
(2) 점유의 의미에 대해 대법원은 “물건에 대한 점유란 사회관념상 어떤 사람의 사실적 지배에 있다고 보여지는 객관적 관계를 말하는 것으로서 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고, 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제 가능성 등을 고려하여 사회통념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다.”라고 판시한 바 있습니다(대법원 2001. 1. 16. 선고 98다20110 판결 참조).
라. 소결
제1심은 이 사건 제2 임대차계약은 갑의 해지 의사표시로 적법하게 해지되어 종료되어 을은 이 사건 점포를 갑에게 인도할 의무가 있음을 전제로, 을에게 이 사건 점포의 시설물 등을 철거해야 할 원상회복의무가 있다고 보았습니다.
을은 종전 임차인으로부터 임차권을 양도받고 종전 임차인의 영업과 동일한 영업을 하면서 기존 시설물을 그대로 사용했으므로, 임차인이 기존 시설물을 철거해야 할 원상회복의무를 부담한다고 판단했습니다. 또한 제1심은 을이 이용한 시설물에 대해 감독관청이 위반건축물지정처분이 있었다고 하더라도 그 시설물 수선의무가 갑에게 있다고 볼 수 없으므로, 갑이 위 시설물을 수선하지 않아서 을이 이 사건 점포를 정상적으로 사용·수익하지 못했다는 을의 주장 역시 배척하였습니다. 다만, 병은 이 사건 점포에 대해 사업자등록을 한 것은 사실이지만, 명의대여자에 불과하다는 점을 인정하여 갑의 병에 대한 청구부분은 기각하였습니다.
3. 마무리하며
이 사건의 핵심은 임차인이 종전 임차인으로부터 임차권을 양도받아 종전 임차인의 영업과 동일한 영업을 하면서 기존 시설물을 영업을 위해 사용한 경우, 임대차계약서에 원상회복 범위에 대해 특별한 규정이 없는 이상 임차인이 기존 시설물에 대해서도 원상회복의무를 부담한다는 점입니다.
임대차계약을 체결할 때 임대차 종료시 문제되는 계약 당사자의 원상회복범위를 고려한다는 것은 쉬운 일은 아닐 것입니다. 하지만, 꼼꼼히 검토해야 할 부문인 것은 분명합니다. 감사합니다.
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