1. 주택관리관계법규(집합건물법) 대비법
올해 제26회를 맞은 주택관리사 자격시험은 공동주택관리법에 의한 공동주택을 보다 효율적이고 전문적으로 관리하기 위하여 전문인력, 즉 관리사무소장을 양성하기 위한 자격증이다 보니, 2차과목인 주택관리관계법규 중 집합건물법의 비중은 사실상 미미한 편에 속한다. 그러나 기출문제를 분석해보면 꾸준히 1문제(2.5%)를 출제하고 있으며, 다른 문제의 지문을 포함하면 그래도 소홀히 해서는 안되는 법규이다.
특히 수험생들은 주로 공동주택관리법령을 공부하다가 집합건물법령을 익히다 보면, 개념이 헷갈리거나 어려워하는 경우가 다반사이며, 심지어는 적은 출제 비중으로 그냥 포기를 하는 경우가 종종 있다.
어떻게 보면 집합건물법을 포기하는 것이 수험적으로는 효율적일지는 모르겠으나, 추후 주택관리사 자격을 취득한 후 실무에 투입되면, 아파트(공동주택)만 존재하는 것이 아니라 상가와 오피스텔이 혼재하는 주상복합단지에 인사발령이 나거나 관리를 할 경우에 법령의 이해도가 떨어져 일선에서 상당히 애로를 겪을 가능성이 높다.
그렇다면 어떻게 대비하면 효율적일 것인가?
실제로 주택관리사 5개년 기출을 분석해보면 집합건물법 파트에서는 주로 관리단과 관리단집회에 관하여 출제를 많이 한다.
아무래도 관리단 = 공동주택관리법상 관리주체에 해당하고, 관리인 = 공동주택관리법상 관리사무소장으로 대별 되기 때문이며, 그 외 관리위원회는 입주자대표회의와 비교된다. 특히 공동주택관리법과 두드러진 차이는 구분소유자의 최상위 의결기관인 관리단 집회가 존재한다는 점에서 공동주택관리법과 차이를 보이기 때문이다.
따라서 집합건물법 파트에서는 크게 ‘관리단, 관리인, 관리단집회’ 총 3파트의 조문을 필수적으로 익혀둔다면 충분히 대비를 할 수 있을 것이다.
2. 주택관계법규(집합건물법) 예상 및 불의타 대비 조문
1) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의2(담보책임의 존속기간)
① 제9조에 따른 담보책임에 관한 구분소유자의 권리는 다음 각 호의 기간 내에 행사하여야 한다.
1. 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자: 10년
2. 제1호에 규정된 하자 외의 하자: 하자의 중대성, 내구연한, 교체가능성 등을 고려하여 5년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간
② 제1항의 기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다. <개정 2016. 1. 19.>
1. 전유부분: 구분소유자에게 인도한 날
2. 공용부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(집합건물 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 「주택법」 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일
③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 제1항 각 호의 하자로 인하여 건물이 멸실되거나 훼손된 경우에는 그 멸실되거나 훼손된 날부터 1년 이내에 권리를 행사하여야 한다.
[본조신설 2012. 12. 18.]
2) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조3(분양자의 관리의무)
① 분양자는 제24조제3항에 따라 선임(選任)된 관리인이 사무를 개시(開始)할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다. <개정 2020. 2. 4.>
② 분양자는 제28조제4항에 따른 표준규약을 참고하여 공정증서로써 규약에 상응하는 것을 정하여 분양계약을 체결하기 전에 분양을 받을 자에게 주어야 한다.
③ 분양자는 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 한 때에는 규약 설정 및 관리인 선임을 위한 관리단집회(제23조에 따른 관리단의 집회를 말한다. 이하 같다)를 소집할 것을 대통령령으로 정하는 바에 따라 구분소유자에게 통지하여야 한다. 이 경우 통지받은 날부터 3개월 이내에 관리단집회를 소집할 것을 명시하여야 한다. <개정 2020. 2. 4.>
④ 분양자는 구분소유자가 제3항의 통지를 받은 날부터 3개월 이내에 관리단집회를 소집하지 아니하는 경우에는 지체 없이 관리단집회를 소집하여야 한다. <신설 2020. 2. 4.>
[본조신설 2012. 12. 18.]
3) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조의2(권리변동 있는 공용부분의 변경)
① 제15조에도 불구하고 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의로써 결정한다.
② 제1항의 결의에서는 다음 각 호의 사항을 정하여야 한다. 이 경우 제3호부터 제7호까지의 사항은 각 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정하여야 한다.
1. 설계의 개요
2. 예상 공사 기간 및 예상 비용(특별한 손실에 대한 전보 비용을 포함한다)
3. 제2호에 따른 비용의 분담 방법
4. 변경된 부분의 용도
5. 전유부분 수의 증감이 발생하는 경우에는 변경된 부분의 귀속에 관한 사항
6. 전유부분이나 공용부분의 면적에 증감이 발생하는 경우에는 변경된 부분의 귀속에 관한 사항
7. 대지사용권의 변경에 관한 사항
8. 그 밖에 규약으로 정한 사항
③ 제1항의 결의를 위한 관리단집회의 의사록에는 결의에 대한 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 한다.
④ 제1항의 결의가 있는 경우에는 제48조 및 제49조를 준용한다.
[본조신설 2020. 2. 4.]
정원빈
<주요약력>
경북대학교 경제학사 졸업 법학석사 과정 (행정법 전공)
한국법학교육연구원 이사장
만촌역 서한포레스트 관리위원회 위원장
(주택관리업자 : 나라솔루션(주) 위탁 주상복합단지)
한국집합건물법학회 정회원
한국부패방지법학회 정회원 / 출판간사
법무부 법무보호위원
대구광역시경찰청 사이버명예경찰
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